Más de 6 mil personas viven en asentamientos informales en la ciudad. «Algunos asentamientos nunca podrán ser legalizados por razones de seguridad o por encontrarse en áreas de interés ambiental»: José Fernando Olarte. Alcaldía refuerza controles y judicialización para enfrentar el crecimiento de asentamientos informales.
El personero de Manizales, Juan Pablo Osorio, presentó un balance preventivo sobre la situación de los asentamientos informales en la ciudad, señalando que el crecimiento de esta problemática ha sido “exponencial en los últimos años” y que requiere respuestas de fondo por parte de las autoridades locales y nacionales.
«Más de 6 mil personas viven en asentamientos informales en nuestra ciudad, debemos hacer una caracterización clara y objetiva que realmente nos permita conocer con precisión la cifra exacta».
Osorio explicó que el trabajo iniciado por la entidad busca identificar cuántos asentamientos existen, en qué zonas están ubicados y cuál es su estado actual, con el fin de dimensionar la magnitud del fenómeno y orientar acciones institucionales.
“Esto requiere medidas estructurales y articuladas por parte de las distintas autoridades tanto del nivel territorial como nacional”, afirmó el personero, al advertir que no se trata de un fenómeno aislado sino de una expresión compleja de vulnerabilidades sociales acumuladas.
El personero insistió en que Manizales debe avanzar hacia la construcción de una política pública en materia de asentamientos informales, que permita proteger la vida e integridad de quienes habitan estos sectores.
Recordó que en estos asentamientos es frecuente encontrar víctimas del conflicto armado, población desplazada, migrantes, madres cabeza de hogar y personas con discapacidad, quienes terminan viviendo en zonas de riesgo por falta de alternativas de vivienda.
Además de la protección a las familias, Osorio subrayó la necesidad de salvaguardar áreas de especial valor ambiental, que hoy también están siendo afectadas por el crecimiento desordenado de ocupaciones irregulares.
El jefe del Ministerio Público denunció que hay personas que se están aprovechando de la vulnerabilidad de las familias, vendiendo lotes en zonas donde no es posible construir debido a las condiciones de riesgo, lo que pone en peligro la vida de quienes llegan allí en busca de un lugar para vivir.
“Se están vendiendo lotes en zonas de riesgo, poniendo en peligro a quienes los ocupan”, reiteró Osorio, señalando que estos hechos constituyen un nuevo foco de victimización y deben ser investigados por las autoridades.
Finalmente, el personero hizo un llamado al Gobierno Nacional para que se establezcan programas de vivienda que permitan atender a estas poblaciones, ya que actualmente la ciudad no cuenta con una oferta suficiente para quienes requieren soluciones habitacionales dignas y seguras.
“Se necesita una respuesta del nivel nacional para mejorar esta difícil situación”, puntualizó.
El diagnóstico
La Personería presentó un amplio diagnóstico sobre la situación actual de los asentamientos informales en la ciudad, en el marco de un proceso preventivo que adelanta la entidad para evaluar riesgos, caracterizar territorios y revisar la efectividad de los controles institucionales.
El personero delegado para Contratación, Medio Ambiente e Ingeniería, Víctor Manuel García, explicó que el proceso inició con la recolección de información cruzada con distintas dependencias municipales, lo que permitió determinar que en Manizales existen 60 asentamientos informales, tanto en zonas urbanas como rurales.
82% de los asentamientos presentan condiciones que dificultan su legalización
Tras realizar una identificación geográfica y contrastarla con el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) 2017, la Personería encontró que 49 de los 60 asentamientos tienen algún condicionante que limita o impide su formalización, ya sea por riesgo geotécnico o por ubicarse en áreas de protección ambiental.
De estos:
- 40 asentamientos están en zonas de riesgo alto o medio.
- El 6% se ubica en áreas donde solo será posible avanzar hacia la legalización si estudios de detalle confirman la mitigabilidad del riesgo.
- 30 asentamientos, equivalentes al 50%, se encuentran en estructuras ambientales como rondas hídricas o laderas protegidas.
“Estamos frente a un escenario donde la mayoría de los asentamientos tienen condicionantes que podrían generar complejidades puntuales para una posible legalización”, advirtió García.
La ladera sur concentra el mayor número de asentamientos
En la distribución territorial realizada por la Personería:
- Ladera sur: 30 asentamientos
- Ladera norte: 23 asentamientos
- Zona rural: 7 asentamientos
Aunque la ladera sur tiene mayor cantidad, la Personería identificó que en la ladera norte están varios de los asentamientos de mayor tamaño.
Falta de control: solo una inspección de policía atiende los casos
Un hallazgo que llamó la atención fue que, pese al número de asentamientos ubicados principalmente en la ladera sur, solo una inspección de policía adelanta procesos relacionados con estas ocupaciones, con apenas nueve actuaciones reportadas.
La Personería señaló además la ausencia de caracterizaciones completas:
El 98.33% de los asentamientos no cuenta con censos actualizados, lo que impide conocer cuántas familias viven allí, sus condiciones sociales o identificar posibles estafas por venta ilegal de lotes.
Estudios de mitigabilidad: 78% no tiene análisis técnico
El POT 2017–2031 establece 13 zonas priorizadas para estudios de detalle que determinen si el riesgo puede ser mitigado.
De estos:
- 10 estudios han sido realizados.
- 3 están pendientes.
No obstante, considerando todos los asentamientos informales identificados, el 78% no cuenta con estudios de mitigación, lo cual frena cualquier proceso de urbanización legal.
El crecimiento acelerado: casos como Samaria, La Paz, Potrerillo y Bajo Andes
Durante la presentación, la Personería mostró imágenes que comparan la evolución de varios asentamientos entre 2010 y 2024. En sectores como Samaria, La Paz, Potrerillo, Bajo Galán, Jazmín y Villa Jardín, el crecimiento ha sido exponencial, llegando a consolidarse urbanizaciones completas en zonas que antes estaban desocupadas.
Uno de los casos más delicados es Bajo Andes, donde un estudio detallado determinó que se trata de una zona de riesgo no mitigable, situación que impide legalizar o permitir permanencia de viviendas.
Sin proyectos de vivienda
Un punto crítico expuesto por García es que, tras indagaciones con entidades nacionales y departamentales, la Personería concluyó que hoy no existe en el país un programa de vivienda que permita atender de manera directa a las familias ubicadas en asentamientos informales.
- El Gobierno Nacional trabaja actualmente bajo el decreto 585 de 2025, enfocado en autoconstrucción y construcción delegada, pero sin un subsidio que permita soluciones efectivas.
- La Gobernación de Caldas reportó un proyecto para 200 viviendas, pero dirigido a otras poblaciones.
- La Alcaldía informó que los proyectos activos están orientados únicamente a damnificados por emergencias de 2010, 2011 y 2017.
No existe un proyecto específico para las familias asentadas informalmente.
Cuatro ejes de acción para enfrentar la problemática
La Personería definió cuatro líneas de trabajo:
- Acción en las primeras 48 horas, según el artículo 81 del Código de Policía, para evitar consolidación de ocupaciones.
- Procesos policivos posteriores, cuando la ocupación ya está establecida.
- Identificación de asentamientos con vocación de legalización, cuando no presentan riesgos o afectación ambiental.
- Reubicación obligatoria, conforme a la Ley 2044 de 2020, para asentamientos que no cumplen condiciones técnicas o jurídicas.
La Secretaría del Interior, por su parte, informó que contrató personal exclusivamente para asuntos relacionados con asentamientos informales, lo que representa un avance en materia de control.
Avance y desafíos en el control
Durante una sesión preventiva convocada por la Personería de Manizales, el secretario de Planeación, José Fernando Olarte, expuso el panorama actual de los asentamientos informales en la ciudad y las acciones que adelanta la administración municipal para atenderlos, legalizarlos cuando es posible y contener su crecimiento.
Olarte inició aclarando que “el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) no identifica 13 asentamientos informales, como suele mencionarse, sino 13 sectores en tratamiento de Mejoramiento Integral de Barrios”. Estos sectores, explicó, pueden ser objeto de instrumentos urbanísticos que permiten avanzar hacia su legalización, siempre y cuando los estudios técnicos determinen que las condiciones del terreno lo posibilitan.
Según el secretario, el proceso implica varias etapas: estudios de detalle para determinar si las zonas pueden ser ocupadas, definición de las obras de urbanismo necesarias, expedición de la licencia de legalización y, posteriormente, los trámites de titulación. Entre los avances recientes mencionó los casos de Chachafruto y Villa Jardín, que ya completaron su legalización urbanística y entraron en procesos de titulación, aunque enfrentan dificultades debido al crecimiento de ocupaciones después de aprobado el proyecto inicial.
Olarte también señaló situaciones más complejas, como la de Potrerillo, que no corresponde a un proceso de mejoramiento integral sino a un asentamiento ilegal ubicado en un predio privado, perteneciente a La Salle. El municipio ha manifestado su intención de adelantar la legalización urbanística, pero esta solo será posible si el propietario transfiere el suelo.
A su vez, mencionó casos que no son invasiones, pero sí presentan problemas de formalidad, como predios que siguen figurando a nombre del antiguo Instituto de Crédito Territorial, pese a haber sido desarrollados urbanísticamente. Estas dificultades, dijo, también están siendo trabajadas con la Secretaría de Hacienda.
El secretario advirtió que “algunos asentamientos nunca podrán ser legalizados por razones de seguridad —zonas no mitigables— o por ubicarse en áreas de interés ambiental, donde la ley prohíbe ese tipo de procesos. Para estas comunidades, la única alternativa es su vinculación a programas de vivienda”.
Sin embargo, Olarte fue claro en que hoy existe una limitación mayor: “el país no cuenta con una política nacional de vivienda que permita dar solución a estos casos. La orientación actual hacia la autoconstrucción no es viable en Manizales, pues ni el municipio ni las familias disponen de los suelos requeridos”.
En respuesta, la administración trabaja en la actualización de la política municipal de vivienda, que buscaría reemplazar —aunque no igualar— el subsidio nacional de Mi Casa Ya, actualmente inactivo. Si este programa volviera a funcionar, el apoyo municipal podría convertirse en un subsidio complementario, acercándose al cierre financiero de una vivienda de interés prioritario.
Olarte también reconoció que el crecimiento de los asentamientos mostrado entre 2014 y 2024 se concentró especialmente entre 2020 y 2023, un periodo que, según dijo, ha requerido mayor esfuerzo de control e intervención.
Finalmente, reafirmó que la administración continúa trabajando en acciones de vigilancia, contención y actualización normativa, mientras espera que se establezcan condiciones nacionales que permitan avanzar hacia soluciones integrales para las familias asentadas en zonas vulnerables.
Refuerzan controles y judicialización
La secretaria de Gobierno y del Interior de Manizales, Paula Andrea Sánchez Gutiérrez, expuso ante la Personería Municipal y organismos de control las acciones que la administración ha adoptado desde enero de 2024 para enfrentar el crecimiento de los asentamientos informales en la ciudad, una problemática que —según reconoció— se recibió “con un aumento exponencial”.
Un panorama crítico recibido en 2024
Sánchez explicó que, al iniciar el actual gobierno, ya se evidenciaba una expansión acelerada de ocupaciones ilegales, tal como lo reveló el informe de la Personería.
“Para el primero de enero de 2024 la Alcaldía recibió un crecimiento exponencial de asentamientos ilegales o informales”, afirmó.
Cuadruplicación del equipo de control de espacio público
Una de las primeras decisiones fue ampliar de 10 a 40 el número de controladores de espacio público, lo que permitió monitorear invasiones casi en tiempo real y actuar con mayor capacidad operativa.
Este grupo no solo atiende vendedores informales, sino que se convirtió en un componente clave para detectar y frenar nuevas ocupaciones de suelo.
Equipo exclusivo para asentamientos informales
Ante la persistencia del fenómeno, la Alcaldía creó hace cuatro meses un grupo especializado de 12 personas dedicado exclusivamente a controlar asentamientos informales.
Estos funcionarios —equipados, formados y con tareas focalizadas— operan de manera paralela al equipo de espacio público.
“Es la primera acción estructural que adoptamos en este gobierno”, señaló la secretaria.
Urbanizadores ilegales
La administración también ha interpuesto denuncias penales contra personas señaladas de estafar a familias o de impulsar urbanizaciones ilegales.
Estas denuncias, explicó Sánchez, se derivan de procesos administrativos adelantados por las inspecciones de policía y han generado la apertura de noticias criminales en la Fiscalía.
La secretaria aseguró que ha rendido declaraciones dentro de las investigaciones y que el tema ha sido tratado de manera permanente en el Consejo de Seguridad y en el Comité Táctico de Seguridad.
Unificación de criterios jurídicos con la Policía Metropolitana
Sánchez enfatizó en la necesidad de diferenciar las actuaciones en el marco del Código Nacional de Seguridad y Convivencia.
Explicó que la intervención no se limita a las primeras 48 horas —como suele interpretarse—, pues ese artículo aplica solo para perturbación en propiedad privada.
Cuando se trata de espacio público, la administración puede actuar más allá de ese plazo, ya que “la naturaleza jurídica del espacio público no cambia con el paso de las horas”.
Esta revisión permitió intervenciones más rápidas, especialmente cuando se evidencia explotación económica del suelo ocupado.
Controles permanentes
La Secretaría del Interior pasó de un plan de intervención semanal a realizar controles seis o incluso siete días a la semana en puntos críticos.
Entre las zonas con mayor vigilancia se encuentran:
- Ladera de La Francia
- Chipre
- Avenida Colón
- Avenida Centenario
- Puentes de la Panamericana
- Kevin Ángel
- San Sebastián (sector Los Helechos)
- Bosques del Norte
- Castilla
- Puentes de Los Cedros y La Asunción
- Peralonso
- Palo Negro
- Universidad Autónoma
- Prado Medio
- Alto Persia
Según la secretaria, si se calcularan los metros cuadrados recuperados, la cifra superaría ampliamente los 100 mil metros cuadrados de espacio público.
Un inspector especializado para agilizar los procesos
Otra medida implementada fue la especialización de un inspector de policía exclusivamente para estos procesos, lo que permitió acelerar los análisis jurídicos, realizar caracterizaciones y coordinar apoyos de otras inspecciones cuando es necesario.
Para Sánchez, este cambio permitió un sistema más oportuno, eficiente y coherente.
“No es un tema estético, es un asunto de derechos humanos”
La secretaria enfatizó que los controles no obedecen a razones de imagen urbana, sino a criterios de seguridad y protección a la vida.
“La mayoría de los asentamientos están en zonas de alto riesgo. No se trata de estética, se trata de derechos humanos. Es la vida de las personas la que está en riesgo cuando no actuamos rápido”, afirmó.
Sánchez anunció que presentará un informe comparativo sobre el estado en que se recibió la ciudad en 2024 y los avances logrados durante los casi dos años de gobierno, para evidenciar el impacto de las medidas adoptadas.
